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Adquirir um imóvel em um leilão pode ser um risco se o arrematante não souber qual o real estado de conservação do imóvel a ser leiloado.
Ter sucesso na aquisição de um imóvel de leilão envolve fazer uma boa análise de viabilidade antes do arremate. É importante conhecer o real estado de conservação do imóvel para saber quanto dinheiro precisará ser investido em manutenções.
Conhecer o real estado de conservação de um imóvel é o segredo para realizar lances que não ultrapassem o real valor do bem.
Isso é muito importante quando levamos em consideração que a aquisição de um imóvel não resulta apenas em direitos em favor do proprietário. Existem também um conjunto de obrigações acessórias ao bem imóvel.
As obrigações propter rem são aquelas obrigações que acompanham todo imóvel como:
Cada uma dessas obrigações representa um gasto a mais que o adquirente pode ter. O pagamento de tributos é inevitável, entretanto, o estado de conservação é que determinará a urgência da manutenção e ou restauração do imóvel.
Adquirir um imóvel sem conhecer o estado de conservação pode ser uma decisão financeira inviável, por isso arrematantes experientes sempre buscam informações a respeito do imóvel para entender se é viável ou não arrematar o bem.
Todo leilão fornece algumas informações a respeito do imóvel, todavia as informações nem sempre são suficientes para uma análise precisa por parte dos participantes.
Tendo em vista que a maioria dos leilões não contam com informações precisas sobre o real estado de conservação de um imóvel a ser leiloado, é importante realizar uma espécie de due dilligence.
A due dilligence nada mais é do que uma investigação voluntária a respeito das condições de um investimento.
Tendo em vista que a aquisição de um imóvel em um leilão é uma espécie de investimento financeiro, é permitido que o arrematante faça algumas investigações para descobrir qual o real estado de conservação do imóvel. Vamos ver algumas dicas a respeito desta investigação:
Se o imóvel estiver localizado em um condomínio é possível buscar informações com pessoas que trabalham no local.
Conversar com síndicos e porteiros é uma das melhores formas de compreender qual o real estado de conservação do imóvel. O síndico geralmente acompanha de perto as alterações estruturais que um imóvel sofre.
Além disso, ele geralmente tem um histórico de ocupação do imóvel, de forma que é possível descobrir quantas pessoas já viveram no imóvel, quais eram os hábitos e que tipo de problema havia ali.
Os síndicos e porteiros também têm um controle das reclamações de outros condôminos a respeito do imóvel, como: vazamentos, infiltrações, rachaduras e etc. Eles podem ajudar a construir uma visão mais precisa das condições do imóvel.
Se o imóvel não estiver localizado em um condomínio é possível coletar informações por passar na frente do prédio.
É claro que a fachada informa muito pouco a respeito do real estado de conservação de um imóvel a ser leiloado, entretanto, é possível estimar quais são os danos que a propriedade sofreu por falta de manutenção.
Passar em frente ao imóvel pode te ajudar a conhecer os vizinhos da propriedade. Eles também podem oferecer informações parciais sobre o estado de conservação do imóvel.
Se você não tem acesso a nenhuma das soluções mencionadas anteriormente, utilizar o street view pode ser uma boa opção. Este é um recurso de mapeamento geográfico oferecido pelo Google.
Ele permite que você veja uma imagem tridimensional do logradouro onde o imóvel está estabelecido. Ou seja, é possível ver a rua ou avenida onde o imóvel está localizado.
Ao utilizar o street View tente encontrar as imagens mais recentes da região onde o imóvel se encontra. Algumas áreas são escaneadas periodicamente, por isso escolher imagens mais recentes pode ser mais seguro.
Existe sempre uma forma de avaliar o estado de conservação de um imóvel, ainda que seja através de uma avaliação parcial.
Entretanto, se não tiver tempo suficiente para realizar uma due dilligence e investigar o estado de conservação do imóvel, a melhor coisa a se fazer é simular o pior cenário de conservação.
Para fazer uma análise de viabilidade nestes casos é importante somar ao valor de arremate, um valor de restauração extrapolado.
Você pode consultar um profissional da construção civil e tentar simular qual o pior cenário de manutenção possível. Assim é possível definir se o imóvel é ou não um investimento seguro.